法規實務剖析 × 社區自治指南

別被「規約另有規定」給騙了！搞懂管委會連任限制與大風吹的實務真相

宏展物業專業法務諮詢群｜實務精選專欄

「總幹事，法條不是說委員只能做兩年嗎？為什麼他換去當監委、下屆又回頭當主委？」「規約寫的真的大於法律嗎？」面對住戶排山倒海的質疑，物業人員若只懂看字面，往往在第一線被砲轟得難以招架。搞懂這背後的法理邏輯，你才能真正成為社區信賴的專業顧問！

1 那句「若規約另有規定」：是自治自由，還是美麗陷阱？

《公寓大廈管理條例》為了賦予社區自治彈性，在部分條文中加入了「但規約另有規定者，從其規定」。這在法理上創造了兩個截然不同的世界，物業同仁必須在第一時間幫住戶分清楚：

🟢 任意規定（規約說了算）

法條明確寫有「除規約另有規定外」。法律只是防呆備案，規約擁有實質排除與變更權。
典型範例：管理費收費方式（按坪數、車位或戶數收）、委託書代理人親等限制、區權會決議門檻提高。

🔴 強行規定（規約寫了也無效）

法條未載明授權排除。屬於國家強制力底線，就算全社區 100% 簽名通過，牴觸者自始無效！
典型範例：逃生梯禁放鞋架雜物、防墜設施安裝權益、主任委員/財委/監委之法定連任限制。

2 最新條例第 29 條第 3 項的真相：誰受限？誰不受限？

依據最新現行《公寓大廈管理條例》第 29 條第 3 項規定，現場實務上有兩大顛覆許多人直覺的關鍵點：

💡 重點一：財務委員與監察委員，法定「連選得連任一次」！

條文明文規定：「主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次。」
負責管錢的財務委員與負責稽核的監察委員，法定最多就是連當兩屆，規約無權擅自放寬！

💡 重點二：其餘管理委員，依法本來就可以無限連任！

條文在前半段與但書皆載明：「其餘管理委員，連選得連任。」
這代表除了主委、財委、監委以外的一般委員（如設備、總務、安全、棟委），就算規約完全沒寫連任規定，依法本來就可以一直連選連任！

💡 重點三：法律上的「連任」，以「個別職務」獨立計算！

主管機關函釋與司法裁判確立：「連任」限制的是特定職位。當事人第一屆當主委、第二屆轉任監委，其主委年限在法律上已中斷歸零；後續回鍋當主委，屬合法全新的第一任！這就是幹部大風吹在現行法完全合法的原因。

3 物業現場的專業解事與釋疑方針（標準 SOP）

當有熱心住戶在管理櫃檯質疑幹部換位子違法時，物業同仁請依循以下專業應對原則：

步驟 1：客觀陳述法源依據，保持中立

向住戶說明主管機關函釋與法院裁判見解，告知目前互推結果完全合法合規，物業身為受聘專業團隊，必須依法行政，無權逕行否定合法改選結果。

步驟 2：剖析矛盾核心在於「銀行印鑑大小章」

向住戶點出大家真正介意的是主委、負責財務管理、負責監察業務這三位掌握金庫與付款權力的核心幹部互相掩護。

步驟 3：引導回歸區權會「修改規約」正道

口頭抗議無濟於事！唯一具法律約束力的方式，就是在區分所有權人會議提出「規約修訂案」，建立連任合併計算與冷卻機制。

4 徹底防弊！規約修訂範本（群組合併＋冷卻旋轉門）

單純寫「核心委員連任一次」依然會被用「換職位不算連任」鑽過去。想徹底杜絕萬年把持，請參考這份滴水不漏的標準條文範本：

📜 《住戶規約》修正條文參考草案

第○條（核心掌印委員之定義、任期合併計算與冷卻期限制）
一、本社區之主任委員、負責財務管理及負責監察業務之管理委員（以下合稱「核心委員」），為依法代表社區並掌管金融機構帳戶專用印鑑之人員。
二、 【合併計算】 核心委員之任期，不論其擔任職稱為主任委員、負責財務管理或監察業務之委員，連任次數均合併計算，且合計至多僅得連任一次（即同任期內連續擔任上述三項職務之合計期間，不得逾連續兩屆）。
三、 【冷卻期旋轉門】 連續擔任核心委員合計屆滿兩屆者，自卸任之日起應至少間隔一屆（一年）以上，始得再次被推選為主任委員、負責財務管理或監察業務之委員。間隔期間內，該區分所有權人僅得擔任其餘非核心之管理委員，或完全不擔任委員。
四、違反前二項規定所為之互推或改選，自始當然無效。

宏展部落

委員會任期的規範正解，別中招！

別被「規約另有規定」給騙了！搞懂管委會連任限制與大風吹的實務真相

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